| | |
| |
| | | 부동산 언제 거래해야 절세에 유리할까 |
| | | |
| 2005/11/24 (09:12) |
|
| 작성자 : 관리자
|
조회수 : 2832 |
| |
이왕 부동산 투자를 한다면 기준시가가 시가보다 현저히 낮은 토지의 경우 올해
안에 거래를 하는 것이 취득ㆍ등록세측면에서 내년보다 유리하다.
또 양도 세를 기준시가로 적용하는 비투기지역 내 주택은 올해 파는 것이 내년에
거래 하는 것보다 양도세를 적게 낸다.
그러나 강남 서초 강동 용산 분당 등 거래세를 실거래가로 내는 주택거래신고 지역은
내년에 주택을 거래(개인간)하는 것이 절세의 요령이다.
물론 취득ㆍ등록세를 줄일 수 있는 효과와 내년 이후 부동산 가격이 하락할 수 있는
점을 감안해 부동산 거래를 결정해야 한다.
김일수 하나은행 PB는 "내년부터 등기부상에 실거래가가 기재되면서 모든 부동산 거래에
적용하게 된다"면서 "현재 기준시가로 내는 비투기지역 내 주택이나 상가는 올해 거래를
하는 것이 세금에서 유리할 것"이라고 말했다.
2005년을 한 달 남짓 남겨둔 상황에서 8ㆍ31대책과 부동산법 개정으로 올해나 내년 이후로
달라지는 세법을 정리했다.
◆ 토지 취득ㆍ등록세는 올해 기준시가로＝
현재 토지에 대한 거래세율은 4.6%( 취득세 2%, 등록세 2%, 농특세 0.2%, 지방교육세 0.4%)로
올해 토지의 거래세 는 '개별공시지가×4.6%'가 된다.
그러나 내년에는 세율변동 없이 과세표준만 실거래가액으로 바뀌어 거래세는
' 실거래가액×4.6%'가 된다. 올해 안에 구입하는 것이 취득ㆍ등록세는 유리하다 .
사례로 시가는 평당 2만원이지만 기준시가는 7000원인 충청도의 땅 1만평을
매매할 때 올해 거래세는 322만원(7000원×1만평×4.6%)이 되지만 내년에는
920만원(2만원×1만평×4.6%)이 된다.
올해 토지거래를 할 경우 검인계약서로 취득ㆍ등록세를 내고 팔 때도 실제 매
입금액이 기재된 계약서를 제출하면 된다. 원종훈 세무사(국민은행 PB)는
"실제 매입금액을 증명하려면 계약서를 잘 보관하고 계좌이체를 이용하는 등
실제 거래가액을 증명할 수 있도록 해야 한다"고 설명했다.
◆ 내년 수도권 농지전용부담금 크게 늘어
농지법 개정으로 내년 1월 22일부 터 농지보전부담금(옛 대체농지 조성비)이 공시지가의
30%로 결정됨에 따라 공 시지가가 비싼 수도권과 대도시 인근 농지를 개발할 때 부담금이 크
게 늘게 된다.
반면 공시지가가 낮은 지방 농지의 거래가 내년으로 넘어가면 이익을 볼 수 있게 된다.
현재 농지를 전용할 때 조성원가에 따라 ㎡당 1만300∼2만1900원으로 통상 평당
3만원 선이지만 지역에 따라서는 10배가량 늘어나는 곳도 있을 것으로 예상 된다.
◆ 주택거래 신고지역은 내년 유리
내년의 주택 거래세(개인간 주택 거래시) 는 1%포인트 내려간다.
정확하게 계산하면 3.15%로 예상된다. 그러나 공매ㆍ경매, 수용 등으로 취득하는
경우에는 거래세율의 인하는 없다.
따라서 개인간에 거래하는 주택(주택거래신고제 지역 등 제외)은 올해 거래세
(기준시가×4.1%)와 내년 거래세(실거래가액×3.15%)를 비교해 결정해야 한다.
그러나 실거래가로 취득ㆍ등록세를 내는 주택거래신고제 지역의 개인간 주택거
래는 내년에 구입하는 것이 유리하다.
원종훈 PB는 "주택거래신고제 도입지역은 올해든 내년이든 어차피 실거래가액을
과세표준으로 하는데 개인간 주택거래에 의한 세율감면 효과를 내년에 볼 수
있어 내년이 유리하다"고 설명했다.
◆ 상가ㆍ오피스텔의 경우
현재 개인간 상가건물 거래세율은 4.1%를 적용하지 만 건물과 그 부속토지를 따로
구분해서 과세한다. 즉 개인간 거래에서 토지에 대해서는 4.6%를 적용한다.
그러나 건물에 대해서는 4.1%의 세율을 인하해 3.1 5%를 적용할지 여부는 명확하지 않다.
8ㆍ31 대책에서 주택에 대한 개인거래 에 대해서만 언급이 돼 있어 개정안이 나와봐야
알 것으로 보인다.
김일수 하나은행 PB는 "상가 구입에서 취득ㆍ등록세는 차이가 거의 나지 않는다"면서
"오피스텔은 주거용 오피스텔의 경우 주택과 동일하게 적용되며, 업무용 오피스텔은
내년에 투자하는 것이 바람직할 것"이라고 말했다.
◆ 비주택지역 양도세는
2주택자의 경우 비투기지역에 소재한 주택은 올해안 으로 매각하면 양도세가
줄어든다. 올해까지 매각하면 기준시가로 세금이 계산 되는데 내년에 매각하면
비투기지역이라도 실거래가액으로 양도소득세를 계산 하기 때문이다.
3주택자라면 올해 팔든, 내년에 팔든, 2007년에 매각을 하든 양도소득세는 변화가 없다.
|
|
| |
|
|
